Как купить недвижимость на Самуи

Сегодня трудно представить, что каких то 20 лет назад остров Самуи был почти полностью покрыт джунглями, не было ни дорог, ни оттелей, ни ресторанов, ни супермаркетов. Многочисленные кокосовые пальмы были единственной сельскохозяйственной культурой острова, а их переработка - единственной составляющей его экономики. Они и сейчас еще сохранились в довольно большом количистве в его южной части. И это, пожалуй, все, что напоминает о тех временах. Неизменными остались только прекрасные пляжи и неповторимая природа этой жемчужины Сиамского Залива. Столь быстрым освоением и развитием Самуи обязан прежде всего иностранным инвестициям, которые и позволили в короткие сроки превратить третий по величине остров Тайланда в один из самых популярных курортов Азии. В настояшее время потенциал развития Самуи далеко не исчерпан. Здесь реализуется множество интересных проектов в сфере торговли недвижимостью и строительстве. Люди со всего мира приезжают сюда, чтобы обрести на Самуи свой новый дом: некоторые проводят на острове несколько месяцев в году, другие же остаются в этом райском месте навсегда. Поэтому что бы вы ни пожелали: просто купить дом или виллу, или же построить их самостоятельно, сделать надежные инвестиции на будущее, заработать на перепродаже недвижимости - Самуи прекрасно подойдет для любого начинания.

По оценкам специалистов цены, на недвижимость на острове до 2008 года росли на 30-40% ежегодно. Мировой экономический кризис внес свои коррективы в этот процесс. Тем не менее в 2009 году рост составил порядка 15%. Если вы решились стать обладателем кусочка нашего острова, следует знать, что стоимость земли в различных его районах можеть сильно отличаться. Местность здесь весьма разнообразна. Есть и равнины, и холмы, и почти настояшие горы, ну и конечно, пляжи. Плоская земля, без вида, на большом удалении от моря - самый дешевый и самый распространенный тип. Земля на холмах, часто с великолепным видом на потрясающие самуйские закаты и восходы - представляется наиболее удачным предложением по соотношению цены и качества. Земля с пляжем - самое желанное предложение для покупателей, но и самое дорогое. Сказывается на ценах также развитость инфраструктуры. По этому параметру пальму первенства держат районы Чавенг, Чонг Мон, Ламаи, Бопут, Майнам и Натон. А это почти вся северная половина острова. В южной части Самуи земельные участки со схожими характеристиками можно приобрести заметно дешевле.

Следует также помнить, что цена может существенно зависеть от размера участка - чем он меньше, тем дороже (при всех прочих равных условиях). Например, если взять кусок земли площадью 3 Рая, стоимостью 3 миллиона бат за 1 Рай и разделить его на 3-4 участка меньшей площадью с последующим официальным оформлением раздела в Земельном департаменте, суммарная стоимость этого же куска земли значительно повысится и составит 3,5-4 миллиона бат за 1 Рай. Это связано с тем, что процесс деления участка занимает несколько месяцев и требует определенных финансовых затрат. Во-вторых, по местному законодательству деление любого участка более чем на 9 частей рассматривается в качестве Land development - специфического вида экономической деятельности, требующей наличия соответствующей лицензии.

Законодательство Тайланда выделяет несколько видов земельных документов, определяющих правовой статус и режим использования земельных участков. Только три "верхних" вида (Chanote, Nor Sor 3 Gor и Nor Sor 3) предусматривают строительство сооружений на земле без каких-либо ограничений. Очевидно, что только их и следует рассматривать при покупке. Строго говоря, я бы вообще не рекомендовал потенциальным покупателям "связываться" с землей классом ниже чем Chanote. Ибо только этот уровень предполагает полное право собственности, без каких-либо ограничений, предельно точно определяет границы участка и гарантировано не потребует от владельца дополнительных финансовых затрат, а также административных разрешений и согласований на строительство. Земля класса Sor Kor 1 предназначена только для сельскохозяйственного использования. Строительство любых капитальных сооружений на таких участках запрещено.

Несмотря на привлекательный инвестиционный климат, в целом, законодательство Королевства Тайланд не позволяет иностранным физическим и юридическим лицам напрямую владеть землей. Поэтому существует лишь один законный способ приобрести здесь участок: зарегистрировать компанию - резидент Тайланда и купить землю от ее имени, с последующей постановкой объекта недвижимости на балланс этого юридического лица. На первый взгляд выглядит такая перспектива угрожающе, но ничего страшного и особо сложного в этом нет. Компания (аналогичная российскому ООО) должна иметь не менее 3-х учредителей и, как минимум, один из них должен быть подданым Королевства. Тайским учредителям должно принадлежать не менее 51% акций, другие 49% могут быть распределены между иностранными участниками. Обычно же такие компании имеют двух тайских акционеров с пакетом в 51% акций на двоих и одного иностранного с пакетом в 49% акций. Практически любое риэлторское агентство в Тайланде берет на себя всю работу по учреждению таких компаний, а акционерами с тайской стороны выступают сами сотрудники агенств. На мой взгляд, все же предпочтительней обратиться с этим вопросом в любую юридическую фирму. В этом случае, вашими соучредителями становятся адвокат и один из его помощников. В этом есть, как минимум два преимущества: в дальнейшем вы всегда сможете с ними легко связаться, во-вторых, у вас не будет "болеть голова" об уплате налогов, правильном составлении договоров купли-продажи, проверке подлинности правоустанавливающих документов, а также перерегистрации приобретенного земельного участка на имя вашей компании. Юридическая фирма охотно возьмет все это на себя. Кроме того, вы приобретаете персонального адвоката, который в дальнейшем может оказывать вам квалифицированную юридическую помощь на постоянной основе и абсолютно по любым правовым вопросам. Процесс организации компании занимает, как правило 4 недели и стоит порядка 40000 бат. Для защиты интересов иностранного акционера в учредительный договор важно внести следующие пункты:

1. Иностранный учредитель становится обладателем привилегированных акций, которые по тайскому законодательству голосуют и имеют при голосовании 10 голосов против 1 голоса обычных (непривилегированных) акций.

2. В учредительном договоре определяется, что директором компании и единственным распорядителем счета может являться только владелец привилегированных акций. Государственный орган, осуществляющий регистрацию юридических лиц - Департамент коммерческой регистрации Министерства коммерции, выдает специальный документ - регистрационный сертификат, в котором указывается кто является директором компании. В дальнейщем только это лицо сможет открывать счета в банках, делать платежи, пополнять счета, выписывать чеки, снимать наличные денежные средства со счетов и т.д.. А банки, в свою очередь, смогут проводить любые транзакции для компании исключительно на основании документов, подписанных именно этим лицом.

3. Тайские акционеры делают на своих акциях бланковый (чистый) индоссамент (передаточную надпись), передавая таким образом иностранному акционеру право отчуждать принадлежащие им акций в любое удобное для него время. Таким образом, иностранный акционер может по собственному желанию заменять одних резидентных акционеров на других.

4. Фактически уставной капитал компании формируется за счет средств одного акционера - иностранца, тайские соучредители не оплачивают свою долю. Это обязательно отражается в учредительном договоре и, согласно тайскому законодательству, претендовать на получение дивидендов они не могут.

5. Акции иностранного собственника беспрепятственно могут быть переданы им любому третьему лицу, подарены, проданы, унаследованными его преемниками в порядке, установленном законодательством Королевства Тайланд, которое в этой части мало отличается от российского.

После того, как компания учреждена и участок выбран, остается оплатить покупку. Сделать это можно путем зачисления денежных средств на счет вашей тайской компании с последующим переводом необходимой суммы на счет продавца от ее имени. Или же переводом денег на счет продавца с ваших банковских счетов вне Тайланда. В этом случае в договоре купли-продажи оговаривается, что сделка оплачивается третьим лицом, но сам договор, как и в первом случае, заключается от имени вашей тайской компании и она же становится собственником объекта недвижимости. В любом случае, при переводе денег в Тайланд из заграницы в назначении платежа очень важно указать "For investments in Thailand" или "For purchasing property in Thailand". Это позволит получить от банка в Тайланде специальный документ - Thor Tor 3 certificate, разрешающий в будущем безпрепятственный вывоз из страны суммы сделаных инвестиций или стоимость приобретенной недвижимости. Данный сертификат выдается только на суммы, превышающие 20000 долларов США.

Налоги и сборы со сделки составляют от 4 до 6,3% от оценочной стоимости предмета купли-продажи, определяемой Земельным Департаментом, которая зачастую в 5-6 раз ниже реальных рыночных цен. В большинстве случаев они оплачиваются сторонами поровну, хотя бывает, что эти затраты принимает на себя одна из сторон.

После регистрации права собственности на земельный участок подконтрольная иностранцу резидентная компания может передать данный участок в залог самому иностранному физическому лицу или же иному юридическому или физическому лицу по его выбору.

Важно помнить, что ограничение права собственности иностранцев касается только земли. Любое иное недвижимое имущество, например, построики на земельных участках, апартаменты в кондоминиумах, может свободно принадлежать иностранному юридическому или физическому лицу. И любые сделки с таким имуществом они могут совершать напрямую от своего имени.

Данная схема является юридически вполне безопасной. Это подтверждается и тем, что подавляющее большинство собственности, принадлежащей иностранным физическим и юридическим лицам (включая пятизвездочные отели, небоскребы Бангкока и многочисленные производственные комплексы), приобретено и оформлено именно так, как описано выше. Как уже отмечалось, основа экономического развития Тайланда - иностранные инвестиции. Поэтому тайское законодательство обеспечивает надлежащие гарантии прав собственников. Этим в конечном итоге и определяется привлекательность страны для инвесторов.



Полезное

Погода

Яндекс.Погода


Для уточнения подробностей — пишите
nasamui@yandex.ru


Карта низких цен


Присоединяйтесь к нам ВКонтакте!


В группе можно задавать любые вопросы о Самуи, выкладывать фотки и читать новости




Полезное




Введите email:



Подписаться на обновления